Longtemps jugé trop risqué par les investisseurs institutionnels, l’actif « Résidence Service Sénior » a depuis quelques années le vent en poupe. Ce changement est principalement lié à une reconnaissance législative de ce type d’habitat dans la loi du 28 décembre 2015 relative à l’adaptation de la société au vieillissement. L’encadrement juridique de ce produit en pleine croissance, encore méconnu, permet de sécuriser davantage l’investissement. En parallèle, de nombreuses études voient le jour, portant notamment sur le vieillissement exponentiel de la population à compter de 2025.
Face à un immobilier dont le rendement est de plus en plus faible, la RSS offre de nouvelles opportunités pour les investisseurs en recherche de diversification. Des véhicules d’investissement type OPCI, SCPI, OPPCI sont utilisés pour l’acquisition en bloc de Résidences Services Séniors. C’est ainsi que la Française REM, par le biais de l’OPPCI « LF Résidence Sénior », a acquis, entre 2016 et 2018, 8 Résidences Service Séniors, réparties dans plusieurs régions de France.
Notons également que le marché secondaire de cession de portefeuille RSS a enregistré sa première transaction en janvier 2019. A Plus Finance cède ainsi son portefeuille « Seniority » composée de 620 logements, répartis dans 6 résidences, à deux fonds résidentiels pour un montant total de 128 millions d’euros.
La Résidence Service Sénior offre des avantages similaires voire supérieurs aux autres actifs « résidences gérées » (étudiante, tourisme, d’affaires ou EHPAD), à savoir :
- un revenu sécurisé et garanti par un bail ferme de 12 ans signé avec un gestionnaire;
- des taux d’occupation compris entre 95% et 100%, quelle que soit la dynamique économique de la ville, pourvue qu’elle fasse l’objet d’une étude de marché approfondie permettant d’identifier une demande suffisante face à l’offre existante;
- des taux de rendements compris entre 4,5% et 5,5%.
Nous l’aurons compris, nous sommes encore aux prémices d’un marché florissant qui offrira encore de belles opportunités dans les années à venir.
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